按揭贷款买房中流程及常见的问题

本文将对按揭贷款的申请条件、需要缴纳首付的比例等相关问题一一解答。

  (一)什么是按揭贷款?

  按揭贷款就是个人住房商业贷款,是指购房者在购买具有合法产权和合法手续的商品房时,由于资金不足,不能实现一次性付款,于是先向开发商预付房款的一部分(通常30%~50%),然后将所购房屋抵押给银行,从银行处获得一定比例的贷款。贷款申请成功后,银行将受购房者的委托,将房款直接划付到开发商的账户上,而购房者则需按照贷款合同的约定,每月向银行还款。

  (二)按揭贷款一般涉及哪些人?

  按揭贷款的主体一般有三方,即购房者、开发商和金融银行。当然,有时候按揭银行为了增强金融风险的防范力度,也会要求保险公司的介入。这样一来,按揭贷款就涉及四方主体,这四方主体又形成了如下的法律关系:

  (1)购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。这是按揭贷款法律关系的基础和目的。

  (2)购房者与金融银行之间的借贷法律关系。购房者需要与按揭银行签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》,以约定借款金额、还款期限、利率利息等事项。《个人住房/商业用房贷款借款合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同,前者不因后者的解除、无效、撤销而当然无效。

  (3)购房者与金融银行之间的房屋抵押关系。购房者需要与按揭银行另行签订《个人住房/商业用房贷款抵押合同》,用《商品房买卖合同》中特定的房产作抵押,为借款合同提供担保。抵押房产为预售房的,应办理抵押登记备案,为现房的,应办理抵押权登记。

  (4)开发商与金融银行之间的保证法律关系。也即,开发商同意在购房者取得房产证并办妥抵押权登记前,对买方的还款责任向银行提供阶段性的担保。

  (5)购房者与保险公司之间的保险合同关系。这种保险合同是购房者与保险公司签订的以按揭银行为受益人的综合保险合同。

  (三)哪些购房者可以申请银行按揭贷款?

  根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第4条和第5条的规定,购房者需具备如下条件才能作为个人住房贷款的借款人:(1)购房者应是具有完全民事行为能力的自然人;(2)具有城镇常住户口或有效居留身份;(3)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(4)具有购买住房的合同或协议;(5)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;(6)有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;(7)贷款人规定的其他条件。当然,各商业银行在办理具体的个人住房贷款时,可能会对央行的上述条件进行调整,所以,购房者在申请按揭贷款时,应向开发商指定的商业银行进行咨询,根据各按揭银行的要求办理。

  (四)购房者需要交纳多少比例的首付款才可以申请按揭贷款?

  根据2003年中国人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面,扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。2006年,国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,意见指出,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

  (五)按揭贷款的流程是什么?

  根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的有关规定,购房者办理按揭贷款一般要按照以下步骤:

  (1)购房者向金融银行提出申请。这里的金融银行是指开发商指定的办理按揭贷款的银行。购房者需按照按揭银行的要求填写《个人住房贷款申请审批表》等申请文件,并要求向按揭银行提交有关材料。这些材料通常包括:①身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);②有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;③符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;④抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明,⑤申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;⑥贷款人要求提供的其他文件或资料。

  (2)按揭银行进行审查。按揭银行应当自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,依照银行规定的程序进行审查,并在三周内给购房者正式的答复。

  (3)按揭银行发放贷款。贷款银行审查同意后,会与购房者签订《个人住房/商业用房贷款借款合同》以及《个人住房/商业用房贷款抵押合同》,购房者应按规定办理相关手续,之后贷款银行按照《贷款通则》的有关规定,向购房者发放住房贷款。

  (4)购房者办理还款手续,按照借款合同的约定每月向银行还贷款,直至还清本息为止。当然,购房者也可以提前还清贷款,解除房屋抵押。